Een complete vleugel van een zestig jaar oude studententoren in acht weken tijd volledig vernieuwen, hoe doe je dat? “Vooraf alle – maar dan ook alle – details in kaart brengen, risico’s uitsluiten, een testset van vier kamers inrichten, gebruik maken van nieuwe technieken en heel hard werken, natuurlijk,” zegt Sander Hooglugt, teamleider van het bedrijfsbureau Amstelveen. Want daar gebeurde het, op campus Uilenstede. De woningen zijn inmiddels klaar en bewoond. Komende jaren zijn meer torens aan de beurt. Mooie bijkomstigheid: de huren van de woningen blijven gewoon betaalbaar.
Uilenstede in Amstelveen is met 3.400 woningen de grootste studentencampus van West-Europa. De bouw ervan begon al in de jaren zestig van de vorige eeuw, maar na verloop van tijd en vele generaties studenten voldeed de locatie niet meer aan de eisen van de moderne tijd. Het terrein kreeg een wat sombere uitstraling, wat het imago van de campus geen goed deed.
In 2005 nam DUWO Uilenstede over na een fusie met de toenmalige eigenaar. Daarna werd veel geïnvesteerd in nieuwbouw en verbetering van de levendigheid. Het leverde de campus dit jaar zelfs een nominatie op voor de 'Award Beste Openbare Ruimte 2018'.
Na de laatste colleges
Na de nieuwbouw van ruim 700 woningen en de inrichting van het complete terrein wordt nu ook de oudbouw aangepakt. De grote woontorens uit de jaren zestig en zeventig werden en worden gefaseerd vernieuwd. In Toren B werd de spits afgebeten met de 180 kamers van de oostvleugel. Dat gebeurde in een razend tempo. “We moesten wel,” zeggen Sander Hooglugt en werkvoorbereider Sjaak ten Brink. “De kamernood is hier immers hoog; je kunt niet zo maar een complete studentenflat een half jaar aan de verhuur onttrekken. Daarom namen we in de planning op dat het in acht weken moest gebeuren en in de rustigste tijd van het jaar, de zomer. En we voerden goed overleg met de VU, die de grootste afnemer van de kamers voor internationale studenten in de toren is. De vóór de zomervakantie vertrekkende bewoners én de nieuwe inwoners mochten niet gehinderd worden. Na de laatste colleges zouden de sleutels worden ingeleverd en bij het begin van de introductieweek wilden we die weer kunnen overhandigen.”
Een goed begin is het halve werk
Om de titanenklus voor elkaar te krijgen moest uiteraard de juiste aannemer worden gevonden. Niet iedereen wilde zich eraan wagen. Sander en Sjaak: “We hebben met heel veel aannemers uitgebreid overlegd. Het ging om een klus met veel mensen in korte tijd, met weinig - eigenlijk geen – marge, waarvoor zeer veel professionaliteit en kwaliteit nodig was. En die kwaliteit moést in die acht weken worden gerealiseerd. En financieel moest het plaatje uiteraard ook nog kloppen. Uiteindelijk vonden we in de Coen Hagedoorn Bouwgroep een aannemer die dat allemaal aandurfde…”
En toen kwam de grote voorbereiding. “We hebben in de engineeringsfase werkelijk alle details in kaart gebracht en de risico’s uitgesloten,” vertelt Sjaak. “Heel goed gecheckt of alles op papier overeenkwam met de praktijk. Vanwege de krappe doorlooptijd gebeurde dat met een aparte, uitgebreide voorbereiding. Daarvoor hebben we in februari na afloop van lopende huurcontracten vier kamers tijdelijk uit de verhuur gehaald. Met die set kamers konden alle aspecten van het project doorgetest worden, zoals het toepassen van elementen en de afwerking, waarbij de nadruk ook op efficiënt beheer van de woningen gelegd is. Maar ook extra brandveiligheid en vernieuwde technieken, zoals een voorbereiding voor een warmwaterpomp, die geplaatst gaat worden als de volgende vleugel klaar is. En nieuwe technieken die ‘prefab’ tegelwanden mogelijk maken, bleken de oplossing bij problemen rond het op tijd klaar krijgen van vervanging van het tegelwerk. Die dubbele voorbereiding en de nieuwe technieken die eruit rolden, bleken uiteindelijk cruciaal: we hadden een kwaliteitsverbetering in de geplande tijd en tegen dezelfde prijs.”
Na de succesvolle proefperiode volgde de definitieve opdrachtverstrekking, waarna ook onderaannemers aan de slag konden met plannen. Daarbij werd gebruik gemaakt van een in de bouwwereld veel toegepaste aanpak: ‘lean planning’, waarbij de volgende activiteit pas wordt uitgevoerd als de voorgaande erom vraagt. Sjaak: “Op die manier krijgen alle betrokken partijen ruimte om hun deel van de werkzaamheden in te vullen. Daarmee haal je alle lucht eruit en kun je de activiteiten naadloos op elkaar laten aansluiten”.
Uitvoering
Het startschot voor de uitvoering werd uiteindelijk gegeven op vrijdag 29 juni klokslag 10.15 uur. De huurders waren een kwartier daarvoor vertrokken. Sjaak vertelt wat er onmiddellijk daarna plaatsvond: “De sloper is vervolgens van boven naar beneden gegaan en daar achteraan werden de materialen uitgelopen. Daar weer achteraan trokken de wandenzetter en installateur samen op. Zo pakten we bijvoorbeeld zeven badkamers per dag aan, één etage per twee dagen per element.”
Er was geen marge voor fouten, maar die zijn natuurlijk nooit allemáál te voorkomen. Zo waren er verkeerde bestellingen, wist niet iedereen altijd de vereiste snelle pas te houden en tot aan het einde moesten er kwaliteitsproblemen opgelost worden. De druk was daardoor tot het laatst moment hoog en de spanningen soms ook... “Het was zaak om goed op de sfeer te letten op de bouwplaats,” zegt Sander. “Daardoor was niemand te beroerd om elkaar te blijven helpen en in te springen waar nodig.”
Blije gezichten
Het uiteindelijke resultaat: bij het begin van de introductieweek voor het studiejaar 2018-2019 konden – zoals gepland – de sleutels worden overhandigd aan huurders van frisse vernieuwde campuswoningen met onder meer een nieuwe badkamer en verbeterde kamerindeling en vernieuwing van stoffering en inventaris waar het kamers voor internationale studenten betrof. Het leidde niet alleen tot blijdschap bij de betrokken partijen op de bouwplaats. Sjaak: “Als je dan de blije studentengezichten ziet en merkt dat ook de VU blij is met die vernieuwde woningen, weet je waarvoor je het doet… En we hebben hier nog een verrassende ontdekking gedaan, heel nuttig voor onze volgende projecten. Weet je wat een van de grootste uitdagingen was bij dit project? Het dagelijks tijdig naar boven brengen van alle werknemers met de lift!”
